O inquilino que preferir, pode sair imóvel antes do fim do contrato de aluguel, no entanto, é preciso avisar o locador com trinta dias de antecedência e é comum que haja a cobrança de multa contratual.

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Datafolha e Quinto Andar no final de 2021, mostrou que 27% dos brasileiros moram em imóvel alugado, o que representa quase três em cada dez pessoas. Os contratos de locação, por sua vez, costumam ter um prazo definido, que pode variar entre 12 e 30 meses.

Entretanto, não é raro que haja a necessidade de encerrá-lo antes do previsto, então, quando isso acontece, o contrato assinado e a legislação determinam condições para que o processo de distrato ocorra, conforme explicamos a seguir.

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Posso sair do imóvel antes do fim do contrato de aluguel?

Sim, o locatário, isso é, o inquilino, pode sair do imóvel antes do fim do contrato de aluguel. Contudo, é preciso ter em mente que isso pode gerar uma multa contratual por rescisão. Além disso, é necessário avisar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência da data prevista para a desocupação.

Desse modo, é de suma importância verificar no contrato como é calculada a multa para saída antes do prazo, que tende a ser a cobrança entre um e três aluguéis, de forma proporcional aos meses restantes. Em alguns casos, por outro lado, a multa não é cobrada se o locatário já estiver há mais de um ano no imóvel, no entanto, este não é o cenário mais comum.

Como cancelar o contrato de aluguel antes do fim do prazo?

A primeira coisa a ser feita é avisar o proprietário ou imobiliária por escrito, lembrando que isso deve ser feito com, pelo menos, trinta dias de antecedência. Este aviso pode ser realizado via e-mail, carta registrada ou através de uma carta comum, com duas vias, que devem constar a assinatura do locatário e locador, junto à data.

Nessa carta deve constar a data específica de desocupação do imóvel, pois é a partir daí que será calculada a multa. É válido destacar que o inquilino não tem a obrigação de justificar o motivo da saída do imóvel antes do fim do contrato de aluguel, sendo assim, basta efetuar o aviso prévio e, posteriormente, pagar a multa correspondente à rescisão contratual. Neste último mês, também é necessário fazer o pagamento do aluguel normalmente.

Além do aviso prévio e multa contratual, o locatário deve seguir com o trâmite comum de final de locação, que inclui a vistoria do imóvel por parte de um profissional, a realização de reparos, se for o caso, e a quitação de todas as despesas de consumo, como água, luz, internet e afins.

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Qual é o valor da multa por rescisão do contrato de aluguel?

De acordo com a Lei do Inquilinato, a multa de rescisão do contrato de aluguel é proporcional ao tempo de contrato, logo, quanto menos tempo resta para acabá-lo, mais barata tende a ser a multa. De modo geral, é comum que seja cobrado de um a três aluguéis, e desse valor seja calculado o proporcional. Para facilitar, vamos a um exemplo:

Suponhamos que o aluguel cobrado é de R$1 mil ao mês, e a multa corresponde a três aluguéis, neste caso, R$3 mil. Contudo, o contrato de locação é de 30 meses, então:

R$3 mil dividido por 30 (quantidade de meses do contrato) = R$100

Isso significa que a multa será de R$100 por mês restante. Logo, se o inquilino decide findar o contrato quando faltar 12 meses para o encerramento, o cálculo será:

R$100 x 12 (meses restantes) = R$1.200

Ou seja, num contrato de 30 meses, com aluguel de R$1 mil, se o inquilino rescindi-lo um ano antes, a multa será de R$1.200.

Entretanto, a Lei do Inquilinato estipula que o locatário não precisa pagar a multa se a saída antecipada do imóvel for devido à transferência de localidade em que prestará serviços, desde que a mudança seja feita pelo empregador. Além disso, ainda assim, é preciso notificar o locador no prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

O contrato de aluguel não define o valor da multa por rescisão, e agora?

Se o valor da multa por rescisão do contrato de aluguel não for definido em uma cláusula durante o acordo, a quantia poderá ser combinada entre as partes, mas não cabe ao proprietário defini-la de forma unilateral.

Neste caso, se não houver consenso entre locador e locatário, a situação deverá ser levada à justiça, e o juiz determinará o valor da multa contratual, considerando quanto é cobrado de aluguel, tempo de locação acordado e meses restantes.

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O que acontece se não realizar o aviso prévio de rescisão do contrato?

Se o inquilino não comunicar ao proprietário ou imobiliária o seu intuito de sair do imóvel antes do fim do contrato, a multa pode ficar ainda mais alta. De acordo com a Lei do Inquilinato: “Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”

Ou seja, pode ser cobrado o mês vigente de usufruto do imóvel, com acréscimo de outro aluguel e valores relacionados a encargos de operação.

É possível usar o caução para pagar a multa de rescisão?

Sim, se o proprietário e inquilino concordarem, o caução dado no início do contrato de aluguel pode ser usado para quitar a multa contratual por rescisão. A quantia restante deve ser devolvida ao locatário, se não houver qualquer outro custo relacionado a reparos oriundos de danos no imóvel ou débitos ativos, como IPTU, condomínio e contas de consumo.

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