Como funciona o financiamento de imóvel usado?
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O financiamento de imóvel usado permite ao consumidor adquirir casas, apartamentos e salas comerciais.
Em um de seus dados mais recentes, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou que, em 2020, foram financiados 426 mil imóveis no país, somando quase R$124 bilhões em movimentação. O número, inclusive, representou aumento de 58%, quando comparado ao ano anterior.
Vale ressaltar que o consumidor pode, aliás, solicitar o financiamento de imóvel usado ou novo. No entanto, alguns critérios são considerados, em ambos os casos.
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Como funciona o financiamento de imóvel usado?
O financiamento de imóvel usado funciona da mesma forma que a operação para compra de um imóvel novo, por isso, não existe um tipo específico voltado somente à aquisição de imóveis usados. Portanto, a instituição financeira concede o crédito referente a um determinado percentual do valor do bem, que pode variar entre 70% e 90%, chegando, em alguns casos, a até 100% do custo.
O bem, então, é adquirido pelo consumidor, que por sua vez, devolverá a quantia à instituição de forma parcelada e com acréscimo de juros. Apesar de se assemelhar a um empréstimo comum, a principal diferença em relação ao financiamento é que no empréstimo o dinheiro pode ser utilizado para diversos fins, enquanto no financiamento o cliente deve especificar à credora a finalidade da solicitação, e somente poderá usar o crédito para o fim em questão.
Ou seja, se uma pessoa solicita dinheiro para um financiamento de imóvel, deverá aplicar o recurso concedido na aquisição de um imóvel.
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Tipos de financiamentos de imóvel usado
No momento de solicitar um financiamento, o consumidor pode contar com o Sistema Financeiro da Habitação ou o Sistema de Financiamento Imobiliário. As principais diferenças entre eles são: valores dos imóveis, taxa de juros e origem do dinheiro, conforme mostramos a seguir.
Sistema Financeiro de Habitação
Também conhecido como SFH, trata-se de um programa do governo federal que utiliza os recursos do FGTS e da caderneta de poupança para conceder o crédito. O Sistema Financeiro de Habitação foi criado com o objetivo de facilitar o acesso dos consumidores à compra da casa própria, já que integra o programa Minha Casa Minha Vida.
Com ele, é possível utilizar o saldo disponível na conta FGTS para pagar a entrada, no início do contrato, ou quitar o saldo devedor, posteriormente. Além disso, o SFH conta com:
- prazo de pagamento entre 120 e 420 meses, isso é, que começa em 10 anos e pode chegar a 35;
- financiamento de imóveis com valor de até R$1,5 milhão;
- taxa de juros máxima de até 12% ao ano;
- crédito entre 60% e 90% do valor total do imóvel.
No Sistema Financeiro de Habitação, contudo, as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda mensal familiar. Isso significa que um consumidor com rendimento de R$4 mil, por exemplo, poderá arcar com prestações de, no máximo, R$1.200, desde que não haja outras operações de crédito vigentes. Se houver, as parcelas deverão ser somadas e, juntas, não podem ultrapassar o valor mencionado. O objetivo é diminuir o risco de inadimplência e o superendividamento.
Sistema de Financiamento Imobiliário
Já o Sistema de Financiamento Imobiliário, chamado pela sigla SFI, não está vinculado ao governo federal, porque os recursos para concessão de crédito são advindos de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras. Com isso, a modalidade pode ser oferecida por diferentes instituições financeiras, enquanto a anterior é concedida somente pela Caixa Econômica Federal.
Nessa opção de financiamento a propriedade adquirida pode ser leiloada se houver inadimplência. Outras características, são:
- não é estipulado valor máximo para o imóvel que será financiado, por isso, é indicado para quem pretende investir valores elevados na aquisição;
- o crédito pode chegar a 90% do valor total do bem;
- o prazo de pagamento também é de até 420 meses, portanto, 35 anos;
- os juros variam entre 12% e 16% ao ano.
Por fim, no SFI não há limite no comprometimento da renda, desse modo, o consumidor pode comprometer mais do que 30% do rendimento mensal. Ainda assim, vale dizer, o mesmo está sujeito à análise de crédito.
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Quais os documentos necessários para financiar um imóvel usado?
As instituições financeiras podem solicitar diversos tipos de documentos comprobatórios, principalmente devido à análise de crédito. Também são exigidos documento de identificação e comprovante de residência. Na prática, os principais itens, são:
- documento de identificação com foto, como RG ou CNH;
- CPF;
- certidão de nascimento ou de casamento;
- comprovante de residência, que pode ser desde contas de consumo, mensalidades ou fatura do cartão de crédito;
- documento que comprove o regime de bens, se for casado;
- comprovante de renda, como holerite, extrato bancário, contrato de prestação de serviço ou demonstrativo de pagamento de benefício, se for pensionista, aposentado ou beneficiário de algum programa social;
- certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União;
- cópia da carteira de trabalho;
- extrato da conta FGTS.
Se necessário, a instituição pode, ainda, solicitar documentos complementares.
Qualquer tipo de imóvel usado pode ser financiado?
De modo geral, sim, qualquer imóvel usado pode ser financiado, seja casa, apartamento ou sala comercial. As exigências, contudo, versam em relação às condições de habitabilidade e conservação do bem. Ou seja, o imóvel deve estar em boas condições para habitação, principalmente no que diz respeito à estrutura. Isso porque, no financiamento é comum que o bem adquirido seja usado como garantia de pagamento.
Logo, é preciso que o mesmo possua bom valor de mercado e não gere prejuízos à instituição, caso esta tenha que tomar posse e leiloá-lo, se houver inadimplência. Da mesma forma, o imóvel deve estar livre de dívidas e outras pendências. Essas regras podem mudar de acordo com cada empresa.
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Qual é a diferença entre financiar um imóvel usado e um novo?
Na prática, não há diferenças consideráveis entre financiar um imóvel usado e um novo, já que o procedimento tende a ser o mesmo. Há algumas mudanças referentes ao pagamento da entrada, por exemplo, quando se trata da aquisição de um bem novo, a quantia é paga à construtora. Já se o bem é usado, é comum que a entrada seja paga diretamente ao proprietário, que deverá entregar um documento que comprove o recebimento.
Além disso, em alguns casos a taxa de juros pode ser maior para quem deseja financiar um imóvel usado, quando comparado ao imóvel novo. Entretanto, essa não é uma regra.
O que impede a aprovação do financiamento de imóvel usado?
Há diversos fatores que podem impactar na aprovação de um financiamento de imóvel usado. A seguir, listamos três recorrentes situações.
Imóvel em inventário
O inventário é um processo realizado após o falecimento do proprietário do imóvel, com o intuito de apurar os bens e direitos do mesmo e partilhá-lo entre os herdeiros. Sendo assim, quando um imóvel está em inventário, não é possível financiá-lo, o interessado deverá aguardar a finalização do processo e o registro de partilha no cartório de imóveis, para então efetuar a operação de crédito.
Renda incompatível
A incompatibilidade de renda é um dos principais motivos de reprovação no pedido de financiamento. Isso acontece porque o consumidor deve possuir rendimento suficiente para arcar com as parcelas da operação, mas de forma que não comprometa o orçamento como um todo e não o limite em outros aspectos da vida, como no pagamento de contas básicas e alimentação.
Essa interpretação da instituição financeira ocorre durante a análise de crédito, em que é verificado o rendimento líquido mensal do solicitante, o custo total da operação de crédito e em quantas parcelas é possível realizar o financiamento.
Imóvel em más condições
Conforme já mencionado, as condições estruturais são consideradas importantes no momento de concessão do crédito para financiamento, não à toa é feita a análise do imóvel desejado pelo consumidor. Então, se for constatado que o bem possui problemas complexos e que podem prejudicar a habitabilidade do mesmo, há a possibilidade do pedido ser recusado.
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