Como funciona a amortização do financiamento imobiliário?

Quem deseja realizar a amortização do financiamento imobiliário deve considerar diversos fatores, como valor aplicado e sistema utilizado.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de crédito concedido para a realização de financiamento imobiliário caiu 6% no primeiro semestre de 2022, quando comparado ao mesmo período do ano anterior. Além disso, na média geral do mercado, a vigência dos financiamentos varia entre 20 e 30 anos.

Apesar disso, se houver renda extra, os consumidores podem optar pela amortização do financiamento imobiliário, que permite diminuição no valor total da dívida e/ou no tempo de contrato.

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Como funciona a amortização do financiamento imobiliário?

A amortização é uma operação que permite a quitação da dívida antes do prazo estipulado ou mediante a redução no valor do saldo devedor. Sendo assim, ao formalizar um contrato de financiamento junto à instituição, é determinado o valor total da operação, já acrescidos os juros, e a quantidade de parcelas.

Então, a amortização se trata de quando o consumidor adianta o pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento ou efetua um pagamento “extra”, diminuindo o tempo de contrato ou reduzindo o saldo devedor. Para melhor compreensão, é preciso ter em mente que existe a amortização do saldo devedor e amortização das parcelas, conforme mostramos a seguir.

Amortização das parcelas

Na amortização das parcelas, os valores pagos mensalmente são reduzidos, mas mantém-se o prazo definido em contrato. Por exemplo, suponhamos que o consumidor tem uma dívida de R$150 mil, divida em 100 parcelas iguais de R$1.500. No entanto, em um determinado mês, houve a entrada de renda extra no orçamento e o mesmo decidiu que faria a amortização das parcelas, realizando o pagamento extra de R$10 mil.

Neste caso, a quantia excedente paga incidirá sobre o valor das parcelas, logo, ao invés de arcar com 100 parcelas de R$1.500, o consumidor arcará com 100 parcelas de R$1.400, pois os R$10 mil pagos são subtraídos do valor total devido, mas não interferem na quantidade de parcelas.

Amortização do saldo devedor

Já na amortização do saldo devedor, o consumidor diminui o tempo da dívida, ou seja, a quantidade de parcelas é reduzida, mas se mantém com o mesmo valor. Portanto, ainda no exemplo anterior, em que o devedor possui um financiamento no valor total de R$150 mil, dividido em 100 parcelas de R$1.500: se o mesmo pagar R$10 mil extras e optar pela amortização do saldo devedor, a dívida será reduzida de R$150 mil para R$140 mil.

As parcelas, por sua vez, continuarão no valor de R$1.500, mas agora serão pagas em 93 meses, e não mais em 100. Assim, a principal diferença entre a amortização das parcelas e do saldo devedor é que a primeira mantém o prazo de pagamento mas reduz o valor da parcela, enquanto a segunda diminui o tempo de pagamento e mantém o valor da parcela.

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Quais são os sistemas de amortização do financiamento imobiliário?

Além da possibilidade de escolher entre amortizar as parcelas ou o saldo devedor, há, também, os sistemas de amortização do financiamento imobiliário, são eles: Tabela SAC e Tabela Price. Os sistemas de amortização, é válido ressaltar, caracterizam as formas de pagamento das parcelas, ainda que estas não sejam antecipadas, como detalhamos.

Tabela SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC) o valor das prestações referentes ao crédito concedido é o mesmo durante toda a vigência do contrato, entretanto, a taxa de juros diminui ao longo do tempo. Desse modo, as parcelas são maiores no início do pagamento do financiamento, e vão reduzindo ao longo do tempo, num movimento decrescente.

A Tabela SAC é considerada o principal sistema de amortização nos contratos de crédito imobiliário, porque permite que o consumidor “desafogue” o orçamento a médio e longo prazo.

Tabela Price

Já no Sistema Francês de Amortização, o valor das parcelas se mantém iguais do início ao fim do financiamento imobiliário. Isso acontece porque as primeiras parcelas são compostas, principalmente, por juros, então, ao longo do contrato esse valor é reduzido, enquanto a quantia referente ao imóvel aumenta. O cálculo das prestações é feito de forma a deixá-la estagnada, ou seja, não há alterações durante o pagamento.

No Sistema Price é comum que as prestações sejam mais altas, contudo, o consumidor tem conhecimento de quanto será pago do início ao fim do contrato.

O que é amortização em pagamento único?

Há, também, a amortização em pagamento único, que como o próprio nome sugere, é o pagamento do saldo devedor no final do prazo determinado mediante uma única parcela. No entanto, nessa operação há a incidência de juros mês a mês, inclusive compostos, por isso, o consumidor deve observar se trata da melhor opção disponível no mercado.

Veja também – O que é e como funciona o financiamento?

Qual é o melhor sistema de amortização do financiamento imobiliário?

Depende, não há como estipular qual é o melhor sistema de amortização de financiamento imobiliário, já que cada consumidor possui uma realidade financeira diferente. Desse modo, no momento de definir se optará pelo Sistema Price ou SAC, é preciso considerar alguns pontos como: será possível arcar durante todo o contrato com parcelas fixas e consideravelmente mais altas? Se sim, o Sistema Price pode ser indicado.

Por outro lado, quem tem a oportunidade de arcar com prestações elevadas no início e prefere ter o valor reduzido ao longo do tempo, como forma de aumentar a renda disponível no orçamento, o Sistema SAC pode ser a melhor opção.

Como mencionado, a recomendação é analisar os valores pagos ao longo do contrato e as condições de pagamento, para então definir qual é o melhor sistema.

É possível amortizar o financiamento mais de uma vez?

De modo geral, sim, o consumidor pode amortizar o financiamento imobiliário quantas vezes desejar durante a vigência da operação, inclusive, não há valor mínimo. No entanto, é sempre válido verificar se o contrato especifica alguma regra ou condição. Além disso, quem pretende utilizar o saldo FGTS para amortização só poderá fazê-lo a cada dois anos.

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Qual o impacto da amortização no orçamento?

A amortização em um financiamento imobiliário pode trazer um impacto significativo no orçamento do consumidor, principalmente a curto prazo. No início do contrato, a maior parte do pagamento mensal será destinada aos juros. Isso significa que o tomador estará pagando mais para manter o empréstimo do que para reduzir a dívida. Assim, conforme o tempo passa, uma porção maior do pagamento é alocada para o principal, o que ajuda a acelerar a redução da dívida.

Além disso, ao longo do tempo, o valor mensal pago pelo consumidor diminuirá. No entanto, lembre-se de que seu compromisso com o pagamento do principal e juros não é o único custo de ter uma casa. Você também terá que lidar com impostos, seguro e manutenção.

Como amortizar o financiamento imobiliário?

Para fazer a amortização do financiamento imobiliário o consumidor deve analisar se a operação é vantajosa, se sim, basta entrar em contato com o gerente da instituição financeira em que foi feito o financiamento e confirmar os valores e descontos obtidos através da amortização.

Em seguida, defina se deseja amortizar o saldo devedor ou valor das parcelas e realize o pagamento. Na prática, o procedimento tende a ser simples e há bancos, como a Caixa Econômica Federal, que permitem que o processo seja feito online.

É possível usar o FGTS na amortização?

Sim, quem possui um imóvel adquirido através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), um programa do governo federal, pode utilizar o saldo disponível na conta FGTS para amortizar o financiamento imobiliário. Para isso, o consumidor deve fazer a solicitação em uma agência da Caixa Econômica Federal, mediante apresentação de documentos pessoais e do contrato de financiamento.

A solicitação para uso do saldo FGTS na amortização só pode ser feita a cada dois anos, e há bancos e instituições que permitem a quitação de até 80% do saldo devedor com o benefício.

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Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?

Depende, quando o consumidor tem condições de amortizar o saldo devedor ou as parcelas do financiamento imobiliário, é preciso avaliar alguns pontos. O primeiro deles é o sistema de amortização utilizado, se SAC ou Price.

Em seguida, o devedor precisa avaliar quanto será aplicado na amortização e se o valor descontado referentes aos juros é superior a possíveis rendimentos obtidos, caso essa quantia aplicada fosse investida em renda fixa, por exemplo. Logo, a amortização pode ser vantajosa quando não há outras opções mais rentáveis para uso do dinheiro extra que o consumidor possui em mãos.

Também pode ser interessante amortizar a dívida se há o planejamento de contrair outro contrato de financiamento ou de algum outro tipo de operação financeira a médio prazo, assim, evita-se o superendividamento ao possuir duas ou mais dívidas ativas.

Para finalizar, podemos afirmar que a amortização do financiamento imobiliário é um conceito fundamental para quem planeja comprar uma casa através de um empréstimo hipotecário.

É imprescindível compreender como os pagamentos são divididos entre juros e principal, como isso afeta seu orçamento e como o saldo devedor diminui ao longo do tempo. Depois de entender esses princípios, você estará mais bem preparado para tomar decisões financeiras inteligentes ao comprar uma propriedade. Certifique-se sempre de consultar um especialista em finanças ou um consultor imobiliário para orientação personalizada.

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