Entenda as diferentes formas de amortização da dívida do financiamento do imóvel

A amortização refere-se à forma de como a dívida do financiamento imobiliário será quitada. Para entender a amortização do financiamento imobiliário é necessário compreender alguns termos.

  1. Saldo devedor: é o valor a ser pago em todo financiamento. Isto significa que se a casa custou R$ 300 mil, e foi feito o pagamento à vista de R$ 50 mil, o saldo devedor é de R$ 250 mil.
  2. Taxa de juros: é o lucro do banco, quanto ele ganhará em cima do saldo devedor por meio de um percentual;
  3. Encargos adicionais: são os custos operacionais e/ou de seguro.

Ao assinar a contratação desta modalidade de crédito, um sistema de amortização da dívida já estará em vigor. Usualmente, esta é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).

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Como é calculada a taxa de juros do financiamento imobiliário?

Na tabela SAC, a taxa de juros do financiamento imobiliário costuma variar gradativamente entre a primeira e a última parcela. A razão para que isso ocorra é que a instituição financeira corre um risco ao emprestar o valor do financiamento por meio da quitação da dívida do imóvel com a corretora, construtora ou antigo dono.

Este risco diz respeito à responsabilidade de quem financia a casa pagar as parcelas. Caso a pessoa não pague e se torne inadimplente, gera um prejuízo para o banco, que passará a possuir um imóvel que não tinha o intuito de ter. Estes imóveis que são tomados dos inadimplentes geralmente vão à leilão.

Apesar desta tomada e venda do imóvel, este processo gera custos operacionais que não são atraentes para os bancos. A preferência das financeiras é que o devedor pague suas dívidas em dia, e fique com o imóvel que escolheu.

Por isso a análise do perfil do comprador é rigorosa e burocrática, pois mateticamente existe um cálculo sobre o risco de inadimplência.

Deste modo, os juros tendem a ser mais altos no início das parcelas do financiamento, já que há maior risco de prejuízo nesta etapa, do que ao fim do processo, quando o pagador está quitando as últimas parcelas.

Esta modalidade de financiamento do imóvel, que consiste em juros gradativos sobre parcela constante do saldo devedor, é denominada tabela SAC.

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Qual a diferença entre taxa de juros pré-fixada e pós-fixada?

Para escolher qual a melhor forma de amortização do financiamento do imóvel é necessário prestar atenção no contrato do financiamento de imobiliário e a taxa de juros aplicada:

  • Taxa pré-fixada: na assinatura do contrato o comprador sabe exatamente qual será a taxa a ser paga mês a mês;
  • Taxa pós-fixada: os juros vão variar mês a mês de acordo com um índice econômico*
    *Geralmente o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Taxa Referencial (TR).

Ambas as taxas possuem vantagens e desvantagens, e possuem melhor momento de escolha dependendo da economia brasileira:

  1. O andamento da inflação;
  2. E o patamar da taxa básica de juros, a Taxa Selic.

Qual a diferença entre a tabela SAC e a tabela Price?

Na tabela do Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor do saldo devedor quitado todos os meses é o mesmo, o que varia são os juros cobrados sobre esse saldo. Por isto o termo “constante” no nome.

Por exemplo: se a primeira parcela for de R$ 1000 e a última de R$ 505, e o saldo devedor pago todos os meses é de R$ 500, os juros no primeiro mês foram de R$ 500, enquanto no último foram de R$ 5.

Menos usual no mercado brasileiro, a tabela Price tem premissa contrária: o valor das parcelas é constante, e não o valor do saldo devedor. Na prática, os juros dependem diretamente do saldo devedor e tendem a aumentar substancialmente ao longo dos anos, o que acarreta um pagamento maior quando comparado com a amortização da tabela SAC.

A tabela Price também é conhecida como tabela SAF, sigla originária de “Sistema de Amortização Francês”. O nome popular, tabela Price, é uma homenagem ao seu desenvolvedor, o francês Richard Price.

O que é amortização em pagamento único?

Nesta linha de amortização do financiamento imobiliário, o pagador se compromete a quitar a dívida de uma única vez em um prazo estipulado. Deve-se ter atenção aos juros acumulados mês a mês, que serão somados ao saldo devedor.

Em suma, a pessoa pagará tanto os juros quanto o saldo devedor em um único arremate.

O que é Sistema de Amortização Americano?

Por fim, na última opção de amortização do financiamento imobiliário, o pagamento mês a mês será somente da taxa de juros. O saldo devedor é a última parcela a ser paga.

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