Sistema de Financiamento Imobiliário: o que é e como funciona o SFI?
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O Sistema de Financiamento Imobiliário permite financiar imóveis de alto padrão, já que não possui valor máximo. O prazo de pagamento pode chegar a 35 anos.
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito em que a instituição financeira concede uma determinada quantia ao consumidor, que por sua vez, deve utilizá-la para a aquisição do bem, especificamente. O valor é devolvido à credora a médio ou longo prazo, com acréscimo de juros.
Quem opta por financiar um imóvel, seja novo ou usado, pode escolher entre duas opções consideradas as mais comuns: o Sistema de Financiamento Imobiliário e o Sistema Financeiro de Habitação. Neste texto, explicamos como funciona a primeira alternativa.
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O que é o Sistema de Financiamento Imobiliário?
Criado em 1997, através da Lei n° 9.514, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é um tipo de financiamento de imóveis que abrange os casos que não se encaixam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Na prática, como o próprio nome indica, se trata de uma modalidade para financiar casas, apartamentos e terrenos, mas voltado aos bens de valores elevados, podendo ser contratado por pessoa física e jurídica.
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é outro tipo de financiamento de imóveis, que abrange todos os casos excluídos pelo SFH. Portanto, tem regras e características mais flexíveis, englobando propriedades de valor superior a R$ 1,5 milhão.
No entanto, não está restrito a essas situações. Os recursos são derivados de bancos, financeiras e investidores — o que costuma deixar a taxa de juros mais elevada.
Como funciona o Sistema de Financiamento Imobiliário?
Os recursos utilizados no Sistema de Financiamento Imobiliário são oriundos de instituições privadas, como bancos, financeiras e investidores. Desse modo, a taxa de juros tende a ser mais alta, se comparado ao SFH. Por outro lado, o SFI é uma opção vantajosa para quem deseja financiar um imóvel de valor elevado e pode arcar com parcelas mais caras.
De modo geral, as principais características da modalidade, são:
- é possível financiar imóveis a partir de R$1,5 milhão e não há teto estipulado. Cabe à instituição financeira realizar a análise de crédito e negociar diretamente com o consumidor;
- não há regra que estabeleça um limite de comprometimento da renda mensal, com isso, o cliente pode optar por pagar parcelas mais altas, a fim de encurtar o tempo do financiamento, ainda que essas prestações ultrapassem 30% do rendimento;
- através do SFI é possível financiar até 90% do valor do imóvel;
- o prazo de pagamento é de até 420 meses, ou seja, 35 anos;
- os juros variam entre 12% e 16% ao ano, conforme análise de crédito e regras da instituição.
Um ponto que vale destaque no Sistema de Financiamento Imobiliário é que a operação ocorre mediante a alienação fiduciária. Isso significa que, em caso de inadimplência, a credora pode obter a posse do bem adquirido pelo cliente e leiloá-lo, para quitar a dívida. A vantagem desse tipo de contrato é que tende a diminuir as taxas de juros, contudo, o consumidor corre o risco de perder o imóvel se não pagar corretamente.
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Quem pode utilizar o SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário está disponível para pessoas físicas e jurídicas, e de modo geral não existem regras específicas, basta que o consumidor:
- tenha a partir de 18 anos de idade;
- consiga comprovar renda com holerites, extratos bancários, demonstrativos de pagamento e afins;
- esteja com o CPF regularizado.
Vale destacar que as instituições costumam considerar o score de crédito durante a análise, logo, quanto maior a pontuação, mais chances de obter aprovação e concessão alta.
Quais os documentos necessários para solicitar o Sistema de Financiamento Imobiliário?
No momento em que o consumidor efetuar a solicitação para contratação do SFI, serão solicitados os seguintes documentos:
- documento de identificação com foto, como RG ou CNH;
- CPF;
- certidão de casamento ou união estável se estiver em um relacionamento, ou certidão de nascimento se for solteiro;
- documentos que comprovem o regime de bens;
- comprovante de renda;
- comprovante de residência;
- certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à Dívida Ativa da União;
- extrato da conta FGTS, se pretender utilizar o saldo disponível;
- documento que comprove o valor do bem que pretende adquirir, que deverá ser disponibilizado pela construtora, proprietário direto ou empresa mediadora do processo de compra e venda.
Importante mencionar que, em algumas situações, a instituição pode exigir a apresentação de documentos complementares, que variam de acordo com cada empresa.
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Qual é a diferença entre o SFI e o SFH?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são opções de financiamento com o mesmo objetivo: adquirir um imóvel. A forma de contratação e pagamento, inclusive, também são similares. No entanto, existem alguns fatores que o diferenciam, como explicamos a seguir.
Fonte dos recursos
A primeira diferença entre o SFI e o SFH é a fonte dos recursos utilizados na concessão de crédito. No primeiro, o valor é oriundo de investidores institucionais, portanto, a quantia é retirada de fundos de pensão e bancos de investimento. Já o Sistema Financeiro de Habitação se trata de uma opção gerida pelo governo federal, com recursos captados da caderneta de poupança e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Valor do imóvel
Outra diferença entre o SFI e o SFH é o valor do bem que pode ser financiado. Sendo assim, o Sistema de Financiamento Imobiliário permite que sejam adquiridos imóveis de alto padrão, sem que haja um teto máximo. No SFH, por outro lado, são permitidos bens de até R$1,5 milhão, inclusive, essa opção abrange o Minha Casa Minha Vida.
Isso acontece porque, no Sistema de Financiamento Imobiliário as regras são estabelecidas pelas próprias instituições, que têm autonomia para negociar diretamente com o consumidor, a partir da análise de crédito. Enquanto no Sistema Financeiro de Habitação o governo estipula os critérios, já que os recursos advém de “fontes públicas”.
Limite de comprometimento de renda
Por fim, outra diferença entre o SFI e o SFH é que o segundo determina que o consumidor pode comprometer, no máximo, 30% da renda com o pagamento da prestação do financiamento. Inclusive, se houver outras operações de crédito vigentes, como empréstimo pessoal ou consignado, por exemplo, o valor das parcelas devem ser somadas às do financiamento e, juntas, devem ficar dentro desse percentual.
No SFI, entretanto, não há essa regra, desse modo, o consumidor pode comprometer mais do que 30% do rendimento mensal com o pagamento das prestações do financiamento, ainda que haja outros contratos ativos de crédito. Apesar disso, o mesmo estará sujeito à análise de crédito, como em qualquer outra modalidade.
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Vale a pena financiar um imóvel pelo SFI?
Depende, o Sistema de Financiamento Imobiliário conta com vantagens e desvantagens, que devem ser analisadas pelo consumidor, de acordo com a realidade e suas necessidades. As principais vantagens do SFI, são:
- possibilidade de financiar imóveis de alto padrão, com valores superiores a R$1,5 milhão;
- disponibilidade para pessoa física e jurídica;
- há menos regras ou limitações no que diz respeito às parcelas.
Em contrapartida, as taxas de juros são consideradas mais altas, se comparada ao SFH, porque o recurso utilizado na concessão do crédito é obtido através do sistema privado de investimentos. Além disso, o fato de não ter limite no comprometimento da renda mensal, exige que o consumidor tenha um bom planejamento financeiro, para não estourar o orçamento e, consequentemente, tornar-se inadimplente, com risco de perda do imóvel devido à alienação fiduciária.
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