Conheça os 2 tipos de financiamento imobiliário

Quem deseja realizar um financiamento imobiliário pode recorrer ao Sistema Financeiro de Habitação ou ao Sistema de Financiamento Imobiliário.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, o primeiro semestre de 2021 bateu recorde no crédito imobiliário, com aumento de 112,2%, se comparado ao mesmo período do ano anterior. Em 2021 foram financiados mais de 86 mil imóveis nas modalidades de aquisição e construção.

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito voltada exclusivamente para a aquisição de um imóvel residencial ou comercial, podendo ser, inclusive, galpão ou salão.

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Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário funciona a partir da concessão de crédito, que por sua vez, deve ser utilizado para a aquisição de um imóvel, como casa, apartamento, galpão ou sala comercial. Então, o consumidor solicita a quantia necessária para a instituição, que estipula um prazo de pagamento e taxa de juros mediante contrato, assim como ocorre em outras modalidades de crédito, como empréstimo pessoal.

Além disso, em alguns casos, o bem financiado é utilizado como garantia de pagamento do crédito, portanto, em caso de inadimplência, o bem financiado pode ser leiloado pela instituição, a fim de quitar a dívida restante do cliente.

Qual é a diferença entre refinanciamento e financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário, conforme já descrito, é uma modalidade de crédito voltada à aquisição de um imóvel, seja casa, apartamento, terreno, salas comerciais e afins. Portanto, o dinheiro concedido pela instituição financeira deve ser usado, especificamente, para o fim ao qual foi contratado.

O refinanciamento de imóvel, por sua vez, também se trata de uma modalidade de crédito, mas que utiliza o bem como garantia de pagamento. Ou seja, o consumidor já é proprietário de uma casa ou apartamento, e o oferece como garantia de que as parcelas do empréstimo tomado serão pagas.

O dinheiro concedido pela instituição financeira pode ser utilizado em para diversos fins, como quitação de dívidas, viagens, estudos e aquisições. Entretanto, se houver inadimplência, a credora pode obter a posse do bem usado como garantia e leiloá-lo, a fim de quitar a pendência do cliente.

Desse modo, de forma resumida, a principal diferença entre refinanciamento e financiamento imobiliário é a posse do bem e a finalidade do dinheiro tomado.

Conheça 2 tipos de financiamento imobiliário

Atualmente, há dois principais tipos de financiamentos imobiliários, são eles: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como mostramos a seguir.

Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação, também conhecido como SFH, é um programa do governo federal, que utiliza os recursos oriundos do FGTS e da caderneta de poupança para fomentar a concessão de crédito. Essa opção foi criada com o intuito de facilitar o acesso dos consumidores à aquisição de imóveis, já que oferece prazo de pagamento estendido e juros considerados mais baixos.

O programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, faz parte do SFH, e abrange famílias de diversas classes sociais. Além disso, no Sistema Financeiro de Habitação é possível utilizar o valor disponível na conta FGTS como entrada ou para liquidar o saldo devedor do financiamento posteriormente.

Outra característica da modalidade é que também é permitido solicitar o crédito para reforma ou construção de imóvel, e não somente para aquisição. De modo geral, o SFH:

• possui prazo de pagamento entre 120 e 420 meses, ou seja, entre 10 e 35 anos;
• permite financiamento de imóveis até R$1,5 milhão;
• a taxa de juros é de até 12% ao ano;
• as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda mensal;
• é possível financiar entre 60% e 90% do valor total do imóvel.

Sistema de Financiamento Imobiliário

O Sistema de Financiamento Imobiliário, chamado de SFI, não está vinculado ao governo federal. Neste caso, os recursos para concessão de crédito são oriundos de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras. A modalidade é voltada aos consumidores que desejam adquirir um imóvel de valor mais elevado, e que tem disponibilidade financeira de arcar com parcelas mais altas.

Cabe ressaltar, contudo, que no SFI a propriedade pode ser leiloada pela instituição se houver inadimplência. Portanto, as principais características dessa opção de financiamento imobiliário são:

• não é estipulado um valor máximo para o imóvel que será financiado;
• o crédito pode chegar a 90% do valor total do bem;
• o prazo de pagamento é de até 420 meses, isso é, 35 anos;
• os juros variam entre 12% e 16% ao ano;
• não há limite de comprometimento da renda, com isso, o consumidor pode optar por parcelas que ultrapassem 30% da renda mensal. Contudo, cabe ressaltar, estará sujeito à análise de crédito.

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Quais os documentos necessários para fazer um financiamento imobiliário?

Cada instituição pode solicitar um tipo de documento, de acordo com as regras internas. No entanto, é comum que todas exijam a apresentação de:

• documento de identificação com foto, como RG ou CNH;
• CPF;
• certidão de casamento ou união estável, quando for casado, ou certidão de nascimento, se for solteiro;
• comprovante de residência;
• documentos que comprovem o regime de bens, se for casado;
• comprovante de renda, como holerites, extratos bancários, contratos de prestação de serviços e demonstrativos de pagamento de benefício;
• certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União;
• cópia da carteira de trabalho;
• extrato da conta FGTS.

Posso ter mais de um financiamento imobiliário em meu nome?

Sim, não há nenhum tipo de impedimento legal que estabeleça que o consumidor não pode ter mais de um financiamento imobiliário vigente em seu nome. Apesar disso, vale lembrar que a soma das parcelas de todos os contratos ativos não podem superar 30% da renda mensal familiar, que pode ser constituída por todos que residem na mesma casa.

Se a instituição financeira em que o consumidor solicitou o financiamento, constatar que o mesmo já comprometeu um percentual igual ou superior ao mencionado, é provável que o pedido seja recusado, porque o contexto é compreendido como alto risco de inadimplência.

Negativado pode fazer financiamento imobiliário?

Ao solicitar o financiamento imobiliário, o consumidor passa pela análise de crédito, que além de verificar seu histórico de consumo e pagamento, também analisa se o mesmo está inscrito nos cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa. Isso acontece porque, de modo geral, as instituições financeiras tendem a não conceder crédito para financiamento imobiliário quando o solicitante está negativado.

Dessa forma, para conseguir aprovação na modalidade, é preciso seguir algumas regras, são elas:

• ter a partir de 18 anos de idade;
• conseguir comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas;
• não possuir restrições com o Bacen ou a Receita Federal.

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Tem como fazer um financiamento imobiliário sem dar entrada?

Depende, há instituições financeiras que aprovam os pedidos de financiamento imobiliário sem entrada, para isso, é feita uma análise de crédito rigorosa, que observa fatores como:

• score;
• risco de inadimplência;
• renda mensal familiar;
• histórico de consumo e pagamento.

Diante disso, o cenário mais comum é que seja preciso efetuar o pagamento da entrada, com valor entre 10% e 30% do custo total do bem desejado. Porém, quem consegue aprovação do financiamento imobiliário sem entrada, deve lidar com juros e parcelas mais altos, além de um contrato mais extenso, pois a quantia inicial diminui o saldo devedor.

Como fazer um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade considerada um pouco mais burocrática, pois envolve quatro etapas: simulação da operação, análise de crédito e de engenharia e a formalização do contrato. A seguir, explicamos detalhadamente.

Simulação do financiamento

A primeira etapa é a simulação da operação, que ocorre a partir do envio dos dados pessoais do solicitante para a instituição financeira. Então, é apresentada uma prévia das possíveis condições de pagamento, como taxa de juros e prazo, e o valor do crédito. Vale ressaltar, entretanto, que como o próprio nome sugere, é uma simulação, logo, podem não representar as condições exatas ofertadas posteriormente, mas uma estimativa.

Análise de crédito

Após a simulação, se o consumidor encontrar propostas que o agradem, é o momento de entregar a documentação para a realização da análise de crédito. É nessa etapa que a instituição financeira avalia a renda mensal, histórico de pagamento e consumo e se o solicitante possui restrições no CPF.

A análise de crédito também é útil no momento de estabelecer as condições de pagamento e o valor do crédito que será concedido. Por isso, quanto melhor o histórico de pagamento, por exemplo, melhor tende a ser a taxa de juros e a quantia concedida, por exemplo.

Análise de engenharia

Além da análise de crédito, também é feita a chamada análise de engenharia, que visa avaliar o valor do imóvel que o consumidor deseja financiar, bem como as condições de uso, seja novo ou usado. A análise de engenharia também contribui na decisão do valor do crédito.

Formalização do contrato

Por fim, se aprovado na análise de crédito e a documentação do imóvel estiver de acordo com os parâmetros da instituição, será feita oferta de crédito ao consumidor. Ao aceitá-la, o contrato deve ser assinado pelo solicitante e a credora para, em seguida, ser registrado no cartório de imóveis. Nesse documento deve constar todas as condições pré-estabelecidas, como valor do crédito, prazo de pagamento, taxa de juros e Custo Efetivo Total (CET).

Após a formalização do contrato, o dinheiro é liberado entre 10 e 40 dias corridos, a depender da regra da instituição financeira.

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Vale mais a pena o financiamento imobiliário ou o consórcio de imóvel?

Depende, antes de definir qual modalidade vale mais a pena, é importante recordar que o financiamento imobiliário e o consórcio, apesar de serem operações com o mesmo objetivo, contam com características diferentes. Isso porque, o consórcio nada mais é do que um autofinanciamento coletivo, desse modo, os participantes realizam pagamentos mensais para um fundo comum. A partir dessa quantia, são realizados os sorteios e o membro contemplado obtém a carta de crédito, que o permite adquirir o imóvel desejado.

Tendo isso em vista, o consumidor deve considerar, principalmente, os aspectos financeiros e de necessidade. As principais vantagens do consórcio são: não exigir pagamento de entrada e não contar com taxa de juros, no entanto, se não possuir dinheiro para ofertar um lance, o prazo para obtenção da carta de crédito e, consequentemente, para a aquisição do imóvel, pode ser longo.

No financiamento, por sua vez, o bem pode ser adquirido logo após a formalização do contrato, ou seja, o tempo de espera para obtenção do imóvel é menor. O aspecto negativo, neste caso, é que há a incidência de juros e, comumente, é exigido o pagamento de um percentual de entrada.

Logo, quem dá preferência para a rápida compra, o financiamento imobiliário pode ser recomendado, enquanto quem opta por economizar e não tem pressa em possuir o bem, o consórcio tende a ser mais vantajoso, porque o custo final da operação é menor.

Como funciona a composição de renda no financiamento imobiliário?

A composição de renda é a junção dos rendimentos de duas ou mais pessoas que se comprometem com o financiamento imobiliário. Sendo assim, ao enviar os documentos para a análise de crédito, o solicitante pode incluir cônjuge, pai, mãe, filho(a), padrasto, madrasta, enteado(a) e afins.

O intuito é obter um valor total maior e aumentar as chances de aprovação, bem como diminuir a taxa de juros aplicada, que é definida, dentre outros fatores, a partir do risco de inadimplência.

É válido reforçar que ao incluir outras pessoas na composição de renda, também serão considerados os históricos de pagamentos, dívidas e outras informações sobre a vida financeiras destas, já que também passarão por análise de crédito. Os documentos solicitados, são:

• documento de identificação, como RG ou CNH;
• comprovante de renda, como holerite, extratos bancários, RPA, Decore e contratos de trabalho;
• comprovante de residência;
• CPF;
• certidão de casamento se casado, ou certidão de nascimento se solteiro;
• extrato da conta FGTS, se o saldo for utilizado no financiamento.

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O que impede a aprovação do financiamento imobiliário?

Após envio da documentação para solicitação do financiamento imobiliário, pode ocorrer do consumidor ter o pedido negado. Há diversos motivos que podem levar à recusa da instituição financeira, como explicamos a seguir.

Inadimplência: conforme já mencionado, o consumidor que está com restrição no CPF tem maior probabilidade de ter o pedido de financiamento imobiliário recusado.

Renda incompatível: é de suma importância que o solicitante comprove que tem condições de arcar com as parcelas até o final do contrato. Caso contrário, se o valor disponível mensalmente não for compatível com as parcelas, o pedido poderá ser negado.

Score baixo: o score é uma pontuação que vai de 0 a 1000 e tem como principal objetivo ser um indicador do perfil financeiro do consumidor. Dessa forma, atrasos no pagamento de contas impactam diretamente, tornando a pontuação mais baixa e, consequentemente, aumentando as chances de negativa no pedido de financiamento imobiliário, pois o solicitante pode ser interpretado como um mau pagador.

Idade: atualmente a idade mínima para financiar um veículo é 18 anos, apesar disso, as instituições costumam conceder crédito somente para pessoas a partir de 20 anos de idade, pois antes disso dificilmente o consumidor possuirá um histórico de crédito suficiente para análise.

Por outro lado, há instituições que também não liberam crédito para pessoas a partir de 70 anos de idade. A prática existe porque o mercado entende que pessoas acima dessa faixa etária podem não conseguir quitar a dívida.

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