O refinanciamento de imóvel é uma linha de crédito também conhecida como home equity ou ainda empréstimo com garantia de imóvel

O refinanciamento de imóvel, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel ou ainda home equity, é uma linha de crédito estabelecida por meio da alienação fiduciária de uma propriedade imobiliária.

Ou seja, nessa linha de crédito é necessário que o imóvel do tomador do empréstimo sirva como garantia de pagamento do valor tomado. Isso ocorre pois os valores liberados no empréstimo com garantia de imóvel tendem a ser mais altos, na comparação com o crédito pessoal por exemplo.

Paradoxalmente, o home equity costuma contar com juros mais baixos no mercado, devido à taxa de inadimplência ser menor nessa categoria. Isso significa que as pessoas que tomam o empréstimo com garantia de imóvel tendem a pagar as parcelas em dias.

Portanto, o risco que as instituições financeiras correm de tomar calote é menor. E, assim, essas empresas reduzem a taxa de juros dessa modalidade.

O que é empréstimo pessoal?

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel é uma linha de crédito que também recebe o nome de refinanciamento de imóvel ou, do inglês, home equity. Importante produto financeiro no exterior, tanto nos EUA quanto na Europa, o home equity ganhou força no Brasil desde que o presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, tomou posse da entidade junto ao governo do presidente da República Jair Bolsonaro (sem partido).

Em janeiro de 2020, o BC lançou um estudo com o potencial da expansão do home equity no Brasil projetado para movimentar até R$ 500 bilhões. Desde então, o empréstimo com garantia de imóvel vem ganhando espaço na mídia, e, na pandemia, houve um crescimento da modalidade. Conforme dados da fintech Creditas, em abril a procura foi 51% maior ante o mesmo período de 2020.

A FinanZero conta com diversos parceiros que oferecem o empréstimo com garantia de imóvel em sua plataforma, muitas das quais são empresas jovens (menos de 10 anos) e com alta tecnologia disponível para solucionar e ampliar o crédito no Brasil. Como a FinanZero, muitos desses parceiros atuam como correspondentes bancários ou Sociedades de Crédito Direto (SDCs), seguindo a regulamentação do BC.

O que é refinanciamento de imóvel?

Qual a diferença entre refinanciamento de imóvel e crédito pessoal?

As principais diferenças entre o refinanciamento de imóvel e o crédito pessoal são:

  • Garantia: o crédito pessoal não tem como requisito um imóvel com garantia do valor tomado. Em paralelo, o refinanciamento de imóvel demanda que o solicitante coloque uma propriedade como garantia na contratação do crédito.
  • Taxa de juros: as taxas de juros tendem a ser mais baixas no empréstimo com garantia de imóvel. Contudo, o empréstimo pessoal possui a maior variação ao mês na comparação de financeira para financeira. Assim, é possível encontrar juros baixos nessa linha de crédito também, dependendo do perfil do cliente e da instituição que cederá o valor.
  • Duração do processo: o refinanciamento de imóvel tem um processo mais longo de contratação, pois inclui uma etapa extra de vistoria do imóvel.

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Qual a diferença entre refinanciamento de imóvel e hipoteca?

O refinanciamento de imóvel e a hipoteca são linhas de crédito parecidas, todavia, com a diferença de que o empréstimo com garantia de imóvel estabelece um contrato de alienação fiduciária entre o tomador de crédito e a instituição financeira.

Assim, em caso de inadimplência (falta de pagamentos) por parte do tomador de crédito, a financeira recolhe o bem de forma menos burocrática, bastando comparecer a um Cartório de Registro de Imóveis.

Entretanto, na hipoteca, esse contrato não é estabelecido. Ou seja, em caso de inadimplência por parte do tomador de crédito, a instituição deve acionar a Justiça para recolher o imóvel pela dívida.

O que é hipoteca de imóvel?

Qual a diferença entre refinanciamento de imóvel e financiamento?

A diferença entre o refinanciamento e o financiamento é que:

  1. No financiamento, o cliente já tem uma finalidade específica, como a aquisição de uma casa ou um carro. No caso do financiamento imobiliário, o objetivo é a compra da casa ou apartamento.
  2. Ao passo que no refinanciamento, o cliente pode utilizar o dinheiro como bem desejar, sem ter uma finalidade específica para o dinheiro emprestado. No refinanciamento de imóvel, a moradia é deixada como garantia. Há ainda o refinanciamento de veículo (com o carro ou moto como garantia) e o empréstimo com garantia de celular.

Como funciona o refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento de imóvel é uma linha de crédito estabelecida pelo contrato de alienação fiduciária. Nessa contratação, o imóvel passa a ser do banco de forma “indireta”. Enquanto o dono “direto” do bem continua a ser o tomador do empréstimo.

Como refinanciar um imóvel?

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é um tipo de contrato estabelecido entre duas partes, nas quais uma aliena seu bem para outra em troca de algum benefício. No caso das operações de crédito, esse benefício é a concessão do empréstimo.

O que é necessário para refinanciar o imóvel?

Os pré-requisitos para que o solicitante possa refinanciar o imóvel são:

  • Ser maior de 18 anos;
  • Ter conta bancária, todas as contas são válidas com exceção da conta salário;
  • Apresentar a declaração do Imposto de Renda (já é válida como comprovante de renda);
  • Possuir um imóvel em seu nome;

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Quanto posso pedir no refinanciamento de imóvel?

Para calcular o valor máximo do valor que pode ser solicitado com chance de aprovação pelos parceiros da FinanZero, basta que o consumidor leve em consideração no cálculo:

  1. As parcelas do empréstimo não poderão ultrapassar 30% da renda do cliente;
  2. A quantia máxima que pode ser aprovada corresponde a 50% do valor do imóvel. Caso o imóvel não esteja quitado, o cálculo é alterado, e a quantia máxima que pode ser aprovada será de até 50% do valor que já foi quitado no financiamento;

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Quais imóveis podem ser refinanciados?

Os imóveis que podem ser refinanciados dependem de financeira para financeira. Ressalta-se que algumas empresas somente refinanciam imóveis de uma delimitada área, de acordo com suas políticas internas. Mas, os tipos de imóveis que as empresas, dentre fintechs, financeiras e bancos, costumam aceitar no refinanciamento de imóvel são:

  1. Imóveis residenciais (casas, apartamentos, etc);
  2. Salas e prédios comerciais;
  3. Terreno em área urbana, desde que dentro de condomínio residencial;

Como fazer o pedido de refinanciamento de imóvel com a FinanZero?

Para fazer o pedido de refinanciamento de imóvel com a FinanZero é simples:

  1. Acessar o site da FinanZero;
  2. Escolher o valor desejado;
  3. Escolher a quantidade de parcelas desejada;
  4. Clicar em avançar;
  5. Informar os dados pessoais solicitados;

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O imóvel precisa estar quitado para refinanciar?

Não. Algumas instituições financeiras parceiras da FinanZero realizam o refinanciamento de imóvel não quitado. Contudo, há um percentual mínimo de quitação do financiamento que é utilizado como requisito. Em geral, esse percentual se inicia em pelo menos 50% do financiamento pago.

Ou seja, caso o consumidor queira fazer um empréstimo com garantia de imóvel, deverá ter pago pelo menos metade do valor total do imóvel financiado.

Quantas vezes posso refinanciar o mesmo imóvel?

É possível refinanciar o mesmo imóvel mais de uma vez. Contudo, não é possível refinanciar o mesmo imóvel mais de uma vez ao mesmo tempo. Isso significa que para fazer um novo empréstimo utilizando o imóvel como garantia, será necessário que o crédito anterior já tenha sido quitado.

Posso vender uma casa que está refinanciada?

É possível vender uma casa que está refinanciada, porém, é necessário que a instituição financeira, com a qual foi estabelecido o contrato de alienação fiduciária, dê aval para a venda. Assim, a financeira terá que “autorizar” a comercialização do bem.

No refinanciamento de imóvel, a casa passa a ser do banco?

De forma indireta, sim. Mas o dono direto continua a ser o tomador de crédito, que ainda poderá usufruir (morar) no imóvel se assim desejar. Em caso de locação ou venda da casa ou apartamento, a empresa que concedeu o empréstimo deve ser alertada e ambas as partes devem entrar em consenso sobre a questão.

Qual a diferença entre empréstimo pessoal e refinanciamento?

Quais são os documentos necessários para fechar o contrato do refinanciamento de imóvel?

Os documentos necessários para fechar um contrato de refinanciamento de imóvel são:

  • Conta bancária (onde será depositado o valor do empréstimo);
  • Cópia do comprovante de renda fixa (holerite, extrato bancário, imposto de renda ou pro-labore).
  • Cópia do comprovante de residência (no nome do titular do pedido);
  • Cópia do Registro Geral (RG) ou da Carteira Nacional de Habilitação (CNH);
  • Selfie com documento de identidade;
  • Cópia da Certidão de Matrícula do Imóvel;
  • Cópia da Certidão Negativa de Tributos Imobiliários;
  • Cópia do Imposto Sobre Território Urbano (IPTU).

O que é uma matrícula de imóvel?

A matrícula de imóvel é o principal documento que comprova a propriedade de um imóvel. Esse documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, e funciona como uma identidade da propriedade, apontando dados como:

  • a metragem do terreno;
  • a localização;
  • nome(s) do(s) proprietário(s);
  • documentos do(s) proprietário(s);

Qual a diferença entre escritura de compra e venda e matrícula do imóvel?

Escritura de compra e venda é um documento de transferência de propriedade do imóvel, geralmente solicitado na venda à vista de um imóvel. Não equivale à matrícula do imóvel, mas a matrícula do imóvel equivale à escritura em operações de obtenção de crédito.

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Posso perder meu imóvel se eu atrasar a parcela do empréstimo com garantia?

Sim. É possível perder o imóvel caso as parcelas do empréstimo com garantia sofram atraso no pagamento. Entretanto, vale ressaltar que para a financeira não é um benefício que o cliente se torne inadimplente e o bem seja tomado.

Afinal, nesses casos, os bancos colocam os imóveis tomados em leilão, onde são vendidos a preços baixos (visto que as financeiras priorizam a liquidez). Assim, não é vantajoso e é um processo burocrático para as instituições a tomada de bens de devedores. Para ambas as partes, o ideal é que o cliente pague as suas parcelas em dia.

Por que meu refinanciamento de imóvel foi recusado?

Muitas causas levam à recusa do pedido de refinanciamento de imóvel, sendo a maioria ligada à falta de entendimento total do processo de contratação do refinanciamento de imóvel.

Diferente do crédito pessoal, o empréstimo com garantia de imóvel demanda que uma vistoria da residência seja feita. Existem custos nessa etapa de avaliação do imóvel que são de inteira responsabilidade do consumidor.

Assim, muitos pedidos são recusados por:

  • Falta de documentação pessoal;
  • Falta de documentação do imóvel;
  • Falta de vistoria e continuidade do processo;

Apesar do processo ser mais minucioso na contratação deste empréstimo, as taxas de juros do mesmo são menores na comparação com o crédito pessoal.

Outra razão que leva à reprovação dos pedidos de empréstimos é a regra dos 30%: conforme o BC, a parcela de um empréstimo não pode ultrapassar 30% da renda de um consumidor. Se a pessoa já tiver um financiamento em seu nome, a parcela do empréstimo solicitado somada à parcela do financiamento já em andamento não podem ultrapassar 30% da renda juntas.

Por que meu refinanciamento de imóvel foi recusado?

Existe pagamento antecipado no refinanciamento de imóvel?

Podem existir custos de emissão de documentação ou referentes à vistoria do imóvel, serviços terceirizados e governamentais (independentes das instituições financeiras).

Contudo, a redação da FinanZero alerta que não existem cobranças antecipadas para liberação do crédito em detrimento de qualquer outro motivo. Estelionatários que aplicam golpes financeiros costumam utilizar os seguintes termos ao pedir os depósitos antecipados:

  1. “Taxa de avalista”;
  2. “Tarifa pelo score baixo”;
  3. “Taxa antecipada de contratação do seguro do crédito”;
  4. “Depósito de liberação”;
  5. “Depósito antecipado”;
  6. “Juros antecipados.

Esse tipo de cobrança é ilegal no País, conforme normas do BC, e pessoas com CPF negativado não precisam pagar nada antecipado por estarem com o nome sujo.

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Empréstimo com garantia de imóvel para negativado: como funciona?

Existe empréstimo com garantia de imóvel para negativado?

Sim. Pessoas com restrição no CPF, ou o famoso “nome sujo”, também podem obter a aprovação do empréstimo com garantia de imóvel. Contudo, essa aprovação depende da análise de crédito feita pelas instituições financeiras.

Essa análise de crédito leva em consideração diversos critérios do perfil do consumidor, a fim de entender qual o risco de inadimplência do mesmo (qual o risco do cliente deixar de pagar as parcelas):

  • Idade;
  • Gênero;
  • Nível de instrução;
  • Profissão;
  • Quantidade de dependentes;
  • Renda;
  • Histórico de residência;
  • Bens imóveis;
  • Quantidade de veículos, quitados ou não;
  • Cartões de crédito;
  • Histórico de pagamento;

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