Como financiar um apartamento?

Quem deseja financiar um apartamento pode optar pelo consórcio, Sistema Financeiro Habitacional ou o Sistema de Financiamento Imobiliário.

De acordo com o Índice FinanZero de Empréstimo (IFE), em agosto de 2023 quase 33% dos entrevistados tinham como objetivo adquirir um imóvel. Entretanto, ainda conforme o IFE, os principais impedimentos para a realização destes desejos é a falta de recursos financeiros e a falta de planejamento, mencionadas por 79,8% e 32,8% dos respondentes, respectivamente.

No momento de adquirir um imóvel, inclusive, é cada vez mais comum que os consumidores recorram às opções de financiamentos disponíveis, já que a modalidade permite o pagamento a médio ou longo prazo e com taxas de juros variadas, conforme explicamos a seguir.

Tudo que você precisa saber sobre consórcio de apartamento

Quais as opções para financiar um apartamento?

Quem deseja financiar um apartamento, por exemplo, pode contar com uma das duas principais modalidades de financiamento, o SFH e o SFI ou, se preferir, utilizar o consórcio, que apesar de contar com um processo diferente dos outros dois modelos, também permite a aquisição de bens com valores elevados e pagamento a longo prazo.

Sistema Financeiro Habitacional

Chamado, também, pela sigla SFH, o Sistema Financeiro Habitacional é um programa do governo federal, que utiliza os recursos do FGTS e da caderneta de poupança para concessão de crédito, com o objetivo de estimular a aquisição de casa própria. O Minha Casa Minha Vida, por exemplo, faz parte do SFH.

A principal característica dessa forma de financiamento é o pagamento a longo prazo e os juros considerados mais baixos, além das demais mencionadas a seguir:

• possibilidade de utilização do saldo FGTS;
• prazo de pagamento entre 120 e 420 meses, ou seja, entre 10 e 35 anos;
• o imóvel deve custar, no máximo, R$1,5 milhão;
• é possível financiar entre 60% e 90% do valor total do imóvel;
• as prestações da operação podem comprometer, no máximo, até 30% da renda mensal familiar;
• a taxa de juros não pode ultrapassar 12% ao ano.

Sistema de Financiamento Imobiliário

Criado em 1997, o Sistema de Financiamento Imobiliário, também conhecido pela sigla SFI, conta com recursos oriundos de instituições privadas, como bancos e investidores, e é uma alternativa para financiar um apartamento que não se encaixa nos requisitos exigidos pelo SFH. Na prática, é a opção ideal para quem deseja adquirir um imóvel de valor elevado e pode arcar com parcelas mais caras.

As principais características do SFI, são:

• financiamento de imóveis a partir de R$1,5 milhão;
• as prestações podem ultrapassar 30% do rendimento do solicitante;
• é possível financiar até 90% do valor do imóvel;
• o parcelamento é em até 420 meses, ou seja, 35 anos;
• os juros tendem a ser mais altos, se comparado ao SFH, começando em 12% e podendo chegar a 16% ao ano, conforme análise de crédito do consumidor e as regras da instituição.

Consórcio de imóvel

Apesar de não ser considerado um financiamento, mas um autofinanciamento, o consórcio de imóvel também possibilita a aquisição de um apartamento. Na prática, essa modalidade funciona como uma conta conjunta, em que diversos consumidores interessados em adquirir um bem da mesma categoria se reúnem e realizam depósitos mensais nessa conta, formando um fundo comum.

Então, periodicamente são realizadas as assembleias em que um ou mais consorciado é contemplado com a carta de crédito, isso é, com o valor necessário para a compra do bem. Todo este processo é gerido por uma administradora de consórcios, que nada mais é do que uma empresa com autorização para atuar na organização desse tipo de operação.

O grupo de consórcio, então, somente acaba quando todos os participantes tiverem sido contemplados. É importante destacar que, nessa modalidade, o consumidor pode demorar mais tempo para ter acesso ao apartamento, já que é preciso aguardar ser sorteado ou, se possuir recursos financeiros, ofertar um lance.

Como funciona um lance de consórcio?

Como financiar um apartamento?

Quem optar pelo consórcio, deverá adquirir uma cota em um grupo de consórcio junto à administradora responsável. Então, basta iniciar o pagamento das parcelas e participar das assembleias. É durante a assembleia que ocorrem os sorteios e, também, os participantes podem ofertar os lances, que variam entre fixo e livre, a depender das regras vigentes.

Após a contemplação da carta de crédito, o consorciado poderá adquirir o apartamento desejado com a quantia concedida. Se ainda restarem parcelas a serem pagas, é preciso pagá-las até o final do contrato.

Já quem optar pelo financiamento, seja o SFH ou o SFI, deverá passar pela etapa de simulação, em que o solicitante informa os dados à instituição financeira e tem acesso a uma simulação de oferta de crédito. Ou seja, a empresa indica, em média, quanto será possível conceder, o prazo de pagamento, taxa de juros e outros detalhes sobre a operação.

Se aceita a proposta, o consumidor passará pela análise de crédito, que é utilizada pela instituição para compreender os hábitos de consumo e pagamento do solicitante, bem como os riscos de inadimplência e se possui alguma restrição no CPF. Paralelamente também é feita a análise de engenharia, que visa avaliar o valor do imóvel e as condições de habitabilidade.

É através dessas análises que a instituição, enfim, apresenta a oferta final de financiamento. Se fizer sentido para o consumidor, basta aceitá-la e formalizar o contrato. Neste documento deve constar todos as informações referentes ao imóvel, quantia concedida, condições de pagamento e possíveis taxas ou juros aplicados se houver inadimplência.

Quais os requisitos para financiar um apartamento?

Depende, cada tipo de operação conta com requisitos próprios, e as instituições também podem possuir regras de crédito específicas. Ainda assim, há alguns pontos que são considerados básicos e aplicados amplamente, são eles:

• ter a partir de 18 anos de idade;
• conseguir comprovar que possui renda suficiente para arcar com as prestações;
• não possuir restrições com o Bacen e a Receita Federal, além de não estar com o nome sujo. Se estiver, a carta de crédito do consórcio poderá ser bloqueada, e em caso de financiamento SFI ou SFH, o pedido pode ser recusado.

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É possível usar o FGTS para financiar um apartamento?

Sim, para financiar um apartamento via consórcio, o consumidor pode utilizar o saldo FGTS para:

• pagar integralmente ou complementar o valor do lance, seja livre ou fixo;
• complementar a carta de crédito após a contemplação, se o valor do apartamento for superior ao obtido no consórcio;
• liquidar ou amortizar as parcelas do saldo devedor. Neste caso, se forem pagas algumas prestações, o processo de amortização ocorre de trás para frente, isso é, são quitadas as últimas parcelas;
• pagar até 80% das próximas 12 parcelas, seguindo o processo contrário à amortização.

Por outro lado, quem realiza o financiamento pode usar o saldo FGTS para as seguintes operações:

• pagar a entrada exigida pela instituição financeira, que tende a ser de 10% a 30% do valor do apartamento;
• amortizar ou liquidar parte do saldo devedor, bem como já explicado no caso do consórcio;
• quitar até 80% das próximas 12 parcelas, inclusive as atrasadas, desde que não ultrapasse 3 meses de atraso.

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O que gera reprovação no pedido de financiamento?

Há diversos fatores que podem gerar a reprovação de um financiamento, por isso, separamos alguns aspectos que devem ser considerados pelos consumidores ao efetuar o pedido.

Inadimplência

Quando uma pessoa está inadimplente, as instituições financeiras terão acesso a essa informação através da análise de crédito. O contexto, entretanto, pode gerar insegurança nas empresas, que ao avaliarem o perfil do solicitante, podem interpretá-lo como um mau pagador e, consequentemente, gerar a recusa do pedido, devido à maior chance de inadimplência no futuro.

Idade

No Brasil, qualquer pessoa a partir de 18 anos de idade pode ter acesso aos serviços de crédito. No entanto, na prática, as instituições tendem a aprovar os pedidos realizados somente por pessoas com 20 anos de idade ou mais. Isso acontece porque, ao se tornar maior de idade, o consumidor não possui um histórico de pagamento suficiente para análise, desse modo, não há como prever o risco de inadimplência do mesmo.

Há, também, bancos e financeiras que não concedem crédito à pessoas com idade superior a 70 anos, pois para estes, esses consumidores têm maiores chances de não conseguirem arcar com as prestações até o final do contrato.

Renda incompatível

Outro fator, considerado inclusive um dos principais, é a incompatibilidade de renda. Ou seja, o valor solicitado ou a quantia mínima possível de concessão não são aderentes à renda do solicitante. Logo, o mesmo não terá condições financeiras suficientes para quitar as prestações do financiamento e, portanto, tem altas chances de se tornar inadimplente. Além disso, também é observada a margem consignável, que permite comprometer até 30% da renda mensal do cliente.

De acordo com essa regra, uma pessoa com renda mensal de R$2 mil, não pode receber uma proposta de crédito em que as parcelas são superiores a R$600, por exemplo.

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Score

O score é uma pontuação de crédito que vai de 0 a 1000 e indica se o consumidor paga suas contas em dia e quais as chances de ser inadimplente. Com isso, quem possui atrasos, dívidas pendentes e, também, restrição, tende a possuir um score mais baixo, que poderá impactar na decisão final da instituição financeira. Inclusive, quando o consumidor apresenta score baixo, mas consegue aprovação no financiamento, é comum que receba a oferta com taxa de juros mais alta.

Não comprovação de renda

Possuir rendimento suficiente para quitar as prestações é necessário, mas comprovar que tem essa quantia é ainda mais. Tendo isso em vista, no momento da entrega de documentos para análise, cabe ao interessado apresentar todos os documentos que comprovem a capacidade financeira, como:

• holerites;
• extratos bancários;
• demonstrativo de pagamento do INSS;
• contrato de trabalho;
• Recibo de Pagamento Autônomo (RPA);
• Decore e afins.

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Dicas para escolher o melhor financiamento de apartamento

Como pudemos ver, escolher o financiamento certo para o seu apartamento é uma decisão importante. Por isso, veja algumas dicas para ajudá-lo a fazer a escolha certa:

Compare ofertas: Não se limite à primeira oferta que receber. Compare as taxas de juros, termos e condições de diferentes credores para encontrar a opção que melhor se enquadre no orçamento familiar.

Considere o prazo: Prazos mais curtos de empréstimo geralmente resultam em pagamentos mensais mais altos, mas com menos juros pagos ao longo do tempo. Prazos mais longos reduzem os pagamentos mensais, porém aumentam os juros totais pagos.

Calcule os custos totais: Além do preço de compra do apartamento e da entrada, leve em consideração outros custos, como impostos, taxas de condomínio e despesas com manutenção.

Mantenha uma boa pontuação de crédito: Uma boa pontuação de crédito pode ajudá-lo a obter taxas de juros mais baixas. Certifique-se de pagar suas dívidas em dia e manter seu score acima dos 700 pontos.

Orçamento para despesas inesperadas: Esteja preparado para despesas inesperadas, como reparos ou manutenção. Ter uma reserva de emergência é fundamental.

Em resumo, financiar a compra de um apartamento é um processo complexo, mas acessível com o planejamento adequado. Avalie suas necessidades e recursos, escolha a opção que melhor atenda às suas circunstâncias e siga o processo de compra com atenção aos detalhes.

Vale destacar que, a compra de um apartamento é um compromisso financeiro a longo prazo, e a gestão financeira cuidadosa é essencial para garantir o sucesso a longo prazo. Com as informações certas e um planejamento adequado, você estará bem encaminhado para adquirir o apartamento dos seus sonhos e garantir a segurança financeira a longo prazo.

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