Como funciona o consórcio de imóvel?

O consórcio de imóvel permite ao consumidor adquirir casa, apartamento ou terreno, seja novo ou usado.

De acordo com o relatório que mapeia os desejos mais comuns da população, no Índice FinanZero de Empréstimo (IFE) de julho, 39% dos entrevistados apontaram que desejam comprar ou trocar de casa. Entretanto, os principais impedimentos para a realização deste objetivo é a falta de recursos financeiros, responsável por 84,2% das respostas, e a falta de planejamento financeiro, mencionado por 37,6% das pessoas.

A aquisição de um imóvel pode acontecer mediante a compra à vista, através do financiamento, quando o consumidor possui entre 15% e 20% do valor do bem para arcar com a entrada, ou via consórcio, que não exige o pagamento de nenhum valor inicial. A seguir, explicamos sobre a modalidade.

O que é e como funciona o consórcio de imóvel?

O consórcio de imóvel é uma modalidade de crédito similar a uma conta conjunta, isso porque, são formados grupos de pessoas interessadas em adquirir um imóvel. Estes, por sua vez, realizam depósitos mensais em valores pré-estabelecidos em contrato. Com esse dinheiro são concedidas as cartas de crédito aos participantes, que a utilizarão para adquirir o bem desejado.

A contemplação da carta de crédito acontece através dos sorteios ou lance. Ambos são realizados nas assembleias, que tendem a ser mensais. Se no momento da contemplação, o consorciado ainda não tiver terminado de pagar as parcelas, é obrigatório que continue, até quitá-las.

O dinheiro obtido só pode ser utilizado para o fim específico ao que foi contratado, ou seja, não pode ser usado para a compra de outro tipo de bem, como veículo, ou para a contratação de serviços. No consórcio de imóvel o consumidor pode adquirir casa, apartamento ou terreno. Há administradoras, inclusive, que também oferecem a opção destinada à reforma ou construção, entretanto, o objetivo deve ser alinhado junto à empresa no momento de formalização do contrato, para evitar problemas futuros.

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Qual é a taxa de juros do consórcio de imóvel?

O consórcio de imóvel não possui incidência de juros, mas conta com a taxa de administração, um percentual que varia entre 10% e 25% e é cobrado sobre o valor da carta de crédito, isso é, da quantia solicitada. A quantia é usada para remunerar a administradora responsável pelo consórcio e diluída nas parcelas. Para exemplificar, suponhamos que a carta de crédito é de R$200 mil, com taxa de administração de 15% e prazo de pagamento de 100 meses.

Então, basta fazer o seguinte cálculo:

15% de R$200 mil = R$30 mil

R$30 mil / 100 meses = R$300

Ou seja, o acréscimo mensal referente à taxa de administração, neste caso, será de R$300. Vale destacar, contudo, que por a carta de crédito se tratar de um valor elevado, o parcelamento tende a ser mais longo, logo, a taxa de administração paga mensalmente também diminui.

É possível fazer um consórcio de imóvel com o nome sujo?

Sim, não há nenhuma lei que proíba a participação de consumidores negativados em grupos de consórcio de imóvel ou outros tipos. No entanto, é importante ter em mente que, ao ser contemplado, o consorciado deve ter o nome limpo, caso contrário, se ainda estiver negativado, a administradora pode não liberar a carta de crédito.

Dessa forma, o dinheiro ficará rendendo em um fundo de investimento específico, e o participante somente poderá acessá-lo quando regularizar a situação do CPF. Isso acontece devido à análise de crédito que é realizada, que considera o histórico de consumo e pagamento do participante.

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Quem é responsável pelo consórcio de imóvel?

Diferente de outras modalidades de crédito, em que o dinheiro é concedido por bancos e outras instituições financeiras, no consórcio os grupos são organizados por administradoras, que nada mais são do que empresas com permissão para atuarem e fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil. Sendo assim, a responsabilidade por manter os grupos, gerir os recursos e realizar as assembleias, bem como as contemplações, é da administradora.

Quais os documentos necessários para fazer um consórcio de imóvel?

Depende, cada administradora pode exigir a apresentação de determinados documentos, que variam de acordo com a política de crédito vigente. Ainda assim, há itens que são considerados obrigatórios em qualquer situação, são eles:

• documento de identificação com foto, como RG e CNH;
• CPF;
• comprovante de residência;
• comprovante de renda;
• orçamento realizado pela construtora, imobiliária ou proprietária que venderá o imóvel.

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Tem como fazer consórcio de imóvel usado?

Sim, diversas administradoras disponibilizam o consórcio de imóvel e permitem que seja adquirido uma casa ou apartamento usado. O funcionamento da operação é idêntico ao já explicado, inclusive a documentação solicitada. O que pode mudar, em alguns casos, é que a administradora pode optar por criar um grupo especificamente para pessoas que desejam o crédito para compra de um imóvel usado, enquanto outras preferem a criação de grupos mistos, com consumidores que irão adquirir um imóvel novo ou usado.

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Como fazer um consórcio de imóvel?

O consórcio de imóvel, de modo geral, conta com quatro principais etapas, que se inicia na adesão e finaliza na quitação das prestações.

Adesão ao consórcio

Para fazer parte de um grupo de consórcio de imóvel, o consumidor deve buscar por administradoras que ofereçam a modalidade desejada. Ao encontrar uma opção, é de suma importância pesquisar sobre a reputação e confiabilidade da empresa, além disso, também vale buscar pelo CNPJ no site do Banco Central do Brasil.

Com isso, se a administradora for confiável e oferecer boas condições, basta aderir ao consórcio através da compra da cota de um participante, ocupando o lugar de um consorciado que desistiu ou integrando um grupo que está em formação. Em seguida, é o momento da formalização do contrato.

Nessa etapa, é importante ler atentamente todas as cláusulas do contrato, principalmente o percentual de administração, prazo de pagamento, multa em caso de atraso e outras penalidades se houver inadimplência, frequência do sorteio e afins.

Pagamento das parcelas

Ao concluir a adesão ao consórcio de imóvel, o participante inicia o pagamento mensal das prestações. A participação na assembleia e a liberação da carta de crédito estão sujeitas ao correto pagamento desse valor. Além disso, se após a contemplação, o consorciado ainda tiver parcelas pendentes, deve continuar pagando, até quitá-las.

Participação nas assembleias

As assembleias, conforme já mencionado, são realizadas ao menos uma vez ao mês, e é nessa ocasião em que são feitos os sorteios para a contemplação da carta de crédito. Após um ou mais consorciados serem sorteados, a administradora abre espaço para a oferta de lances, a depender do valor de recursos ainda disponíveis.

O lance, na prática, permite que o participante antecipe algumas ou todas as parcelas do consórcio e, com isso, obtenha a carta de crédito. Na modalidade lance livre, quem fizer a melhor oferta de acordo com o valor desejado e o saldo devedor, consegue a carta de crédito. Já no lance fixo é preciso ofertar 25% ou 50% do valor da carta, para ser contemplado.

Contratação do serviço

Por fim, após ser contemplado via sorteio ou lance, o consorciado recebe a carta de crédito, que deverá ser utilizada para a aquisição do imóvel. Nessa etapa, ainda existem algumas regras: se o valor da carta for menor do que o necessário para a compra, o consumidor pode complementar a quantia restante. Porém, se for superior, o dinheiro restante será usado para quitar as demais parcelas, se ainda houver. Se o participante já tiver quitado, o dinheiro se torna de uso livre, desde que o bem principal, isso é, o imóvel, tenha sido adquirido.

Isso porque, o valor obtido através do consórcio de imóvel deve ser usado, especificamente, para a finalidade que foi contratada.

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Como são calculadas as parcelas do consórcio?

As parcelas do consórcio de imóvel são compostas pelo valor da carta de crédito, além de outros custos envolvidos, como explicamos a seguir:

Fundo comum: valor referente ao bem desejado pelo consorciado e que será utilizado para a contemplação da carta de crédito. Chama-se fundo comum porque, como o nome indica, compõe o fundo que será usufruído por todos os participantes.
Taxa de administração: quantia paga à administradora referente aos serviços prestados. É similar à remuneração da empresa.
Seguro: é um segundo fundo comum, mas destinado a situações de emergência, como quando há desistência ou morte de consorciado.
Fundo de reserva: trata-se de um valor aplicado para proteger o funcionamento do consórcio e cobrir despesas relacionadas aos integrantes e possíveis inadimplências. Se não utilizado ao longo da duração do grupo, é devolvido no final de forma proporcional a cada integrante.

Esses valores são cobrados para todos os integrantes e de forma proporcional, portanto, quanto maior a carta de crédito solicitada, mais alto tende a ser o valor recolhido nos custos mencionados. Essas quantias, contudo, são divididas na quantidade de parcelas e diluídas nas mensalidades. A informação sobre cada valor e/ou percentual deve constar no contrato e, também, no boleto pago mensalmente.

Como usar o FGTS no consórcio de imóvel?

O trabalhador que possui saldo disponível na conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), pode utilizar parte ou integralmente da quantia em operações financeiras que visam a aquisição de um imóvel. Sendo assim, há quatro possibilidades de utilização do dinheiro, conforme explicamos a seguir.

Complementar a carta de crédito

Em algumas situações, pode acontecer da carta de crédito não corresponder ao valor total do imóvel desejado pelo consumidor, por exemplo, se a casa custar R$250 mil, mas o crédito é de R$200 mil. Neste caso, o titular da conta pode utilizar o saldo da conta FGTS para complementar a quantia restante.

Pagamento das parcelas

Quem já foi contemplado, mas ainda possui parcelas a pagar, pode usar o saldo FGTS para abater até 80% do valor total das parcelas. A opção, inclusive, também pode ser uma alternativa para quem possui prestações em atraso, já que é permitido utilizar o recurso para pagar até três mensalidades vencidas.

Amortização ou quitação do saldo devedor

Por fim, o consorciado tem, ainda, a opção de usar o recurso da conta FGTS para amortizar parte do saldo devedor ou quitar integralmente a dívida. Para amortizar, as prestações devem estar em dia, já para quitá-las completamente, não há problema se houver uma ou mais parcelas em atraso, já que serão liquidadas. Também é importante destacar que essa alternativa está disponível somente para quem já foi contemplado e adquiriu o imóvel.

Além disso, quem decidir usar o saldo FGTS para ofertar um lance ou complementar a carta de crédito não terá acesso ao dinheiro diretamente, porque o recurso é liberado ao vendedor do imóvel.

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O que acontece se atrasar a parcela do consórcio?

Depende, se o atraso for de até um mês, a administradora pode aplicar multa sobre a parcela atrasada. No entanto, se o atraso perdurar, o participante pode ser retirado do grupo de consórcio de imóvel e somente poderá retornar após regularizar a situação mediante o pagamento das mensalidades pendentes, desde que ainda haja cota disponível.

Além disso, se o consorciado já tiver sido contemplado, mas não tiver utilizado a carta de crédito, o documento perderá a validade, até que o mesmo regularize as pendências. Isso significa que não será possível adquirir o bem, ainda que já esteja com a carta em mãos. Por outro lado, se já tiver comprado o imóvel, fica sujeito à perda, pois as administradoras costumam realizar um contrato de alienação fiduciária, quando o consumidor é contemplado e ainda restam parcelas pendentes.

É importante dizer que, se o consorciado notar que já não tem condições de arcar com as parcelas, é possível transferir a cota para outra pessoa, que ficará responsável pela quitação dos débitos. O cliente não pode ter sido contemplado para fazer essa operação.

É melhor financiar ou fazer um consórcio de imóvel?

Depende, o financiamento e o consórcio de imóvel são operações com um mesmo objetivo, mas procedimentos e condições de pagamento diferentes. Para definir qual é a melhor opção, o consumidor deve considerar os principais pontos que o diferenciam, e o primeiro deles é o prazo: no financiamento é possível adquirir o imóvel logo após a formalização do contrato, enquanto no consórcio é preciso aguardar a liberação da carta de crédito, que como explicado, ocorre após sorteio ou lance.

Outro aspecto a se considerar é que no financiamento há a incidência de juros mensais sobre o valor e o cliente deve pagar um valor de entrada, que varia entre 10% e 20% do preço do imóvel. No consórcio, por sua vez, não há incidência de juros, que pode diminuir o valor total da dívida, e é possível obter até 100% da quantia necessária através da carta de crédito, porque não é solicitado o pagamento de entrada.

Dito isso, o consumidor deve avaliar, junto a outros fatores, a emergência em obter o bem e os recursos disponíveis no início do contrato. Para quem tem pressa e conta com reserva financeira, o financiamento pode ser vantajoso, mas para quem não pode arcar com o pagamento da entrada e lida bem com a possibilidade de aquisição a médio ou longo prazo, o consórcio pode ser melhor.

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Quais as vantagens e desvantagens do consórcio de imóvel?

Assim como em qualquer operação financeira, o consórcio de imóvel conta com vantagens e desvantagens, que devem ser avaliadas pelo consumidor, de acordo com a própria realidade. Entre as principais vantagens, estão:

Não precisa pagar entrada: como mencionado, diferente do financiamento, o consórcio não exige o pagamento de qualquer valor para aprovar a operação, pois toda a quantia necessária para compra do bem é parcelada. Dessa forma, basta formalizar o contrato para começar a participar.

Não há juros: o consórcio não possui incidência de juros, somente a taxa de administração, que é proporcional ao valor da carta de crédito e diluída nas parcelas. Com isso, o valor final da operação tende a ser mais baixo.

Prazo de pagamento estendido: o prazo de pagamento estendido é uma das principais vantagens do consórcio de imóvel. Na prática, quanto maior o valor solicitado, maior costuma ser a possibilidade de parcelamento. Há, também, diversidade de planos, para que o cliente escolha o que melhor se encaixa em seu perfil.

Atualização monetária: o valor da carta de crédito é reajustada periodicamente, de acordo com os índices de inflação definidos em contrato. O intuito é que o crédito não desvalorize e o consumidor consiga adquirir o bem desejado, mesmo que este aumente ao longo da vigência do contrato.

Por outro lado, o consórcio de imóvel possui outros aspectos, considerados menos vantajosos:

Demora para a aquisição: por depender da contemplação da carta de crédito mediante sorteio, o consumidor pode demorar mais tempo do que o desejado para conseguir adquirir o imóvel, já que pode ser sorteado no início do contrato, no meio ou já no final.

Aumento no valor da dívida: devido à atualização monetária, que visa preservar o poder de compra da carta ao longo do tempo, as prestações do consórcio e, consequentemente, o valor final da operação estão sujeitas a essa atualização, que resultam no aumento do valor da dívida. Em cenários de inflação alta, essa característica pode ser considerada uma desvantagem.

Alienação fiduciária: após adquirir o imóvel, se ainda restarem parcelas a serem pagas, o bem pode ser vinculado à administradora através da alienação fiduciária. Isso significa que, em caso de inadimplência, a empresa pode tomar o bem e leiloá-lo, a fim de quitar a dívida em questão.

Não é possível usufruir da carta se estiver negativado: como já explicado, se o consorciado for contemplado e estiver negativado, a administradora pode negar a concessão do crédito. Neste caso, o consumidor deverá regularizar o CPF para, depois, ter acesso à carta de crédito.

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