Como financiar um imóvel?
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O financiamento de imóvel permite a concessão de crédito no valor de até 90% do valor do bem.
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, junho de 2021 bateu recorde no crédito imobiliário, com aumento de 112,2%, quando comparado ao mesmo período do ano anterior. Neste período, foram financiados 86,2 mil imóveis nas modalidades de aquisição e construção.
O financiamento de imóvel, vale lembrar, é um tipo de crédito voltado especificamente à aquisição de um bem, que pode ser desde casa ou apartamento, no caso de imóvel residencial, até galpão ou sala, quando se tratar de espaço comercial.
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Como funciona o financiamento de imóvel?
Conforme mencionado, o financiamento de imóvel funciona a partir da concessão de crédito para aquisição de casa ou apartamento. Portanto, o consumidor solicita uma determinada quantia para a instituição financeira, que por sua vez, estipula um prazo para pagamento e taxa de juros mediante o contrato.
Além disso, em alguns casos, o bem financiado é utilizado como garantia de pagamento do crédito, portanto, em caso de inadimplência, o bem financiado pode ser leiloado pela instituição, a fim de quitar a dívida restante do cliente.
Quais são os tipos de financiamentos de imóvel?
Atualmente, há basicamente dois tipos de financiamentos de imóveis, são eles: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), conforme explicamos a seguir.
Sistema Financeiro de Habitação
O Sistema Financeiro de Habitação, conhecido como SFH, é um programa do governo federal, que utiliza os recursos oriundos do FGTS e da caderneta de poupança. O objetivo é oferecer crédito com pagamento a longo prazo e juros considerados mais baixos. Inclusive, o programa Minha Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida, faz parte do SFH.
Outra característica do Sistema Financeiro de Habitação é a possibilidade de utilizar o valor do FGTS como entrada ou para liquidar o saldo devedor do financiamento. Para isso, é preciso que se encaixe nos critérios estabelecidos pela Caixa Econômica Federal, principal intermediadora. Portanto, os principais aspectos do SFH, são:
- prazo de financiamento entre 120 e 420 meses, isso é, entre 10 e 35 anos;
- é possível financiar imóveis de até R$1,5 milhão;
- o percentual de financiamento varia entre 60% e 90% do valor total do imóvel;
- as parcelas podem comprometer, no máximo, até 30% da renda mensal;
- a taxa de juros não pode ser superior a 12% ao ano;
- o crédito pode ser utilizado, também, para reforma ou construção do imóvel.
Sistema de Financiamento Imobiliário
O Sistema de Financiamento Imobiliário, chamado de SFI, abrange os consumidores que buscam um financiamento de imóvel de valor mais elevado, e que tem disponibilidade de arcar com parcelas mais altas. Nele, os recursos são oriundos de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras, diferente do SFH, que utiliza recursos públicos.
Apesar disso, no SFI a propriedade também pode ser leiloada pela instituição financeira em caso de inadimplência. Junto a isso, as principais características desse tipo de financiamento de imóvel são:
- não é estabelecido um valor máximo para o imóvel que será financiado;
- a concessão de crédito pode chegar a 90% do valor do bem;
- não há limite de renda comprometida, logo, o consumidor pode optar por parcelas que abrangem mais do que 30% da renda mensal;
- o prazo de pagamento pode ser de até 420 meses, ou seja, 35 ano;
- os juros variam entre 12% e 16% ao ano.
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Quanto consigo financiar de um imóvel?
Para imóveis residenciais, as instituições financeiras costumam oferecer crédito que abrange entre 70% e 90% do valor total do imóvel. Já no caso de imóveis comerciais, o financiamento é de até 70% do valor total do bem, enquanto a quantia restante deve ser paga na forma de entrada.
Contudo, vale dizer, cada instituição conta com regras próprias, que levará em consideração, ainda, a análise de crédito, que verifica renda mensal, histórico de pagamento e risco de inadimplência.
É possível financiar um imóvel sem pagar entrada?
Depende, há instituições financeiras que disponibilizam a concessão de crédito para financiar um imóvel sem pagar entrada, contudo, essa prática não é comum, já que a tendência é exigir o pagamento entre 15% e 30% do valor total do bem desejado. Ainda assim, quando a instituição financeira permite o financiamento sem entrada, as taxas de juros costumam ser mais altas, o que consequentemente acarreta em parcelas mais caras e contrato mais longo.
Também cabe destacar que a aprovação da operação sem entrada está sujeita à análise de crédito, que considera:
- score;
- risco de inadimplência;
- renda mensal do solicitante e familiares;
- histórico de pagamento e consumo.
- Portanto, as chances de aprovação neste contexto também diminuem.
Quais os documentos necessários para financiar um imóvel?
Para solicitar o financiamento de imóvel, as instituições financeiras costumam solicitar os seguintes documentos:
- documento de identificação com foto, como RG ou CNH;
- CPF;
- certidão de casamento ou união estável, quando não for solteiro, ou certidão de nascimento, se for solteiro;
- documentos que comprovem o regime de bens, se for casado;
- comprovante de residência;
- comprovante de renda;
- certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União;
- cópia da carteira de trabalho;
- extrato da conta do FGTS.
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Passo a passo para financiar um imóvel
O financiamento de imóvel conta com algumas etapas, que vão desde a simulação da operação, até a formalização do contrato, como mostramos em detalhes a seguir.
Simulação do financiamento: a primeira etapa, de simulação, é quando o solicitante informa os dados à instituição financeira e tem acesso à simulação do crédito, que apresenta o valor da prestação, prazo e pagamento. Vale dizer, contudo, que essas não serão as condições finais especificamente, mas a estimativa.
Análise de crédito: se após a simulação, o interessado encontrar propostas que o agradem, é o momento de entregar a documentação para a realização da análise de crédito. Nessa etapa, é analisada a renda mensal do solicitante, histórico de pagamento e consumo e se o mesmo possui restrições no CPF.
Análise de engenharia: após análise da documentação entregue, é feita a análise de engenharia, que visa avaliar o valor do imóvel, bem como as condições de uso.
Assinatura do contrato: por fim, se a documentação e imóvel estiverem dentro dos parâmetros estabelecidos, será feita a formalização do contrato, que por sua vez, deve ser registrado no cartório de imóveis, para que em seguida haja a liberação do crédito. Nesse documento, cabe destacar, deve haver todas as condições pré-estabelecidas, isso é, valor total concedido, prazo de pagamento e taxa de juros aplicada.
Quem pode fazer um financiamento de imóvel?
De modo geral, para conseguir aprovação no financiamento de imóvel, é preciso seguir algumas regras, são elas:
- ter a partir de 18 anos de idade;
- conseguir comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas;
- não estar inscrito nos cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa;
- não possuir restrições com o Bacen e a Receita Federal.
Qual é o prazo para liberação do dinheiro no financiamento?
Após a aprovação e formalização do contrato de financiamento de imóvel, a liberação do dinheiro pode demorar entre 10 e 40 dias corridos, a depender da instituição financeira. É válido lembrar, inclusive, que a quantia será depositada em uma conta corrente ou poupança de titularidade do solicitante.
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Vale mais a pena fazer um consórcio ou financiar um imóvel?
O consórcio e o financiamento são operações diferentes, isso porque, o consórcio de imóvel se trata, na prática, de um autofinanciamento. Ou seja, a administradora responsável pela gestão reúne consumidores interessados em adquirir um imóvel e forma um grupo com essas pessoas, que farão depósitos mensais a um fundo comum, utilizado posteriormente para a concessão da carta de crédito.
Sendo assim, no consórcio não há a incidência de juros, o que torna a modalidade mais vantajosa que o financiamento. Por outro lado, o prazo para obtenção do bem tende a demorar mais, pois se o consorciado não possuir recursos suficientes para ofertar o lance e antecipar o acesso à carta de crédito, será preciso aguardar ser sorteado, que pode demorar meses ou, até mesmo, anos.
Diante disso, cabe ao consumidor avaliar as principais características de cada opção e pesá-las em seu orçamento e necessidades. Para quem tem pressa, o financiamento pode ser a melhor alternativa, mas para quem não possui dinheiro para arcar com o pagamento da entrada, o consórcio tende a ser viável.
O que gera reprovação no financiamento de imóvel?
Há diversos fatores que podem gerar reprovação no pedido de financiamento de imóvel, portanto, listamos os três principais.
Falta de comprovação ou incompatibilidade de renda
Já no início do pedido de financiamento imobiliário as instituições solicitam diversos documentos, dentre eles o comprovante de renda. A prática visa identificar se o solicitante possui recursos financeiros suficientes para pagar as parcelas da operação. Isso significa que se o consumidor não apresentar comprovantes suficientes ou se for constatada a incompatibilidade de renda, o pedido poderá ser reprovado.
Para comprovar a renda, o solicitante pode usar:
- holerites;
- extratos bancários;
- contrato de trabalho;
- Decore;
- Recibo de Pagamento Autônomo (RPA);
- demonstrativo de pagamento de aposentadoria ou pensão.
Inadimplência
Conforme já mencionado, quem deseja financiar um imóvel está sujeito à análise de crédito, que é um procedimento realizado pelas instituições com o objetivo de identificar o histórico de consumo e pagamento do solicitante, bem como avaliar seu score e risco de inadimplência. Desse modo, o consumidor que possuir qualquer tipo de restrição de crédito pode ter o pedido de financiamento negado, pois a instituição tende a compreender que o mesmo não arcará com as prestações até o final do contrato.
É importante destacar que essa não é uma regra, mas é comum que as solicitações feitas por pessoas inadimplentes sejam negadas.
Imóvel não cumpre os requisitos
Há situações em que o consumidor consegue comprovar renda, apresenta toda a documentação pessoal corretamente e não possui nenhuma restrição no CPF, mas tem o pedido recusado. Isso pode acontecer quando o imóvel ou terreno desejado não cumpre os requisitos de habitabilidade ou apresenta algum tipo de inconsistência, como:
- documentação irregular;
- IPTU vencido;
- o imóvel ou terreno está em processo de inventário;
- não apresenta boas condições de habitabilidade.
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Posso perder o imóvel se não pagar o financiamento?
Sim, há diversas instituições financeiras que estabelecem o contrato de alienação fiduciária. Com isso, se o cliente deixar de pagar as parcelas, a credora pode tomar o bem e leiloá-lo, para quitar o saldo devedor. Além disso, a inadimplência acarreta na inscrição do consumidor nos cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, dificultando o acesso do mesmo a outros serviços financeiros, como cartão de crédito, empréstimos e abertura de contas.
5 dicas para quem deseja financiar um imóvel
O financiamento de imóvel é considerado vantajoso para realizar o sonho de adquirir uma casa ou apartamento, no entanto, é de suma importância que outros fatores sejam considerados nesse momento. Pensando nisso, separamos cinco dicas para quem deseja realizar um financiamento.
Faça um planejamento financeiro
O ponto de partida para financiar um imóvel é o planejamento financeiro, isso porque, através dele é possível pensar em médio e longo prazo, bem como se organizar para arcar com as parcelas do crédito. Desse modo, coloque no papel uma data aproximada de quando deseja assinar o contrato para obtenção do imóvel.
A partir daí, realize os cálculos de quanto será possível oferecer como entrada, e qual será o valor financiado. Nesse momento, tenha em mente que quanto maior a entrada, menor será a dívida gerada.
Mantenha o foco na meta financeira
Após traçar um planejamento financeiro, mantenha o foco para que os prazos e valores estipulados sejam alcançados. Para isso, uma recomendação é avaliar as despesas fixas e variáveis e, dentro do possível, reduzir os gastos considerados supérfluos. Com essa economia, mês a mês, aumenta-se a quantia poupada e as chances de cumprir o cronograma.
Invista o dinheiro
Quem já possui algum valor guardado para, posteriormente, realizar o financiamento de imóvel, pode optar por investir a quantia durante o período de planejamento financeiro. Neste caso, os investimentos em renda fixa podem ser uma boa opção, já que se trata de produtos financeiros com rentabilidade a curto, médio e longo prazo, com baixo risco, portanto, voltado aos investidores conservadores.
Pesquise e faça comparações
O preço dos imóveis variam de acordo com diversos fatores, como região em que está localizado, se é novo ou já passou por reformas e, ainda, a situação econômica do país. Sendo assim, é de suma importância que sejam feitas pesquisas de mercado e comparações de custos e imóveis em diferentes localizações.
Faça simulações de crédito
Na hora de buscar pelo financiamento de imóvel, realize simulações em mais de uma instituição financeira, com isso, a chance de encontrar melhores condições de pagamento tendem a serem maiores.
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